「離婚することになった。今の賃貸はどうすればいい？」
結論から書きます。
離婚しても賃貸借契約は自動では変わりません。契約書に名前がある人（賃借人）が、離婚後もそのまま家賃を払う義務を負います。名義人でない側が住み続けるには、貸主の承諾を得て賃借権を譲り受ける（名義変更）か、新規に契約し直す必要があります。
根拠は民法612条です。賃借人は貸主の承諾がなければ賃借権を譲り渡せません。夫婦の間で「妻（夫）が住み続ける」と決めても、それは夫婦間の合意であって、貸主との契約は1ミリも動きません。連帯保証人が元配偶者やその親のままになる問題も、離婚では自動に解消されません（民法465条の2・465条の4）。
この記事では、「誰が名義人で、誰が住み続けるか」の4パターンごとに、必要な手続きと、敷金・連帯保証人・解約予告の扱いを、民法と国土交通省「賃貸住宅標準契約書」の条文から整理します。
この記事でわかること
- 離婚しても賃貸借契約の当事者は変わらない、という原則の条文
- 名義人でない側が住み続けるときの手続き（民法612条・標準契約書8条）
- 名義変更で敷金は誰に返るのか（民法622条の2）
- 連帯保証人が元配偶者側のままになる問題と、外す方法（民法465条の2・465条の4）
- 二人とも出ていくときの解約予告と、財産分与との切り分け
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離婚しても賃貸借契約は変わらない｜当事者は「契約書に名前がある人」
まず前提の整理です。賃貸借契約の当事者は、貸主と賃借人（契約書の「乙」欄に署名した人）の2人だけです。
配偶者は「同居人」として頭書に名前が載っていても、契約の当事者ではありません。
民法752条は「夫婦は同居し、互いに協力し扶助しなければならない」と定めていますが、これは夫婦の間の義務です。離婚でこの義務は消えても、貸主に対する家賃の支払い義務は、契約書に名前がある人にそのまま残ります。
だから、離婚のときに考えるべきことは「誰が名義人で、誰が住み続けるか」の組み合わせです。パターンは4つしかありません。
| パターン | 名義人 | 住み続ける人 | 必要な手続き |
|---|---|---|---|
| ① | 夫 | 夫 | 同居人の変更を貸主へ通知。妻は転出 |
| ② | 夫 | 妻 | 貸主の承諾を得て名義変更（賃借権の譲渡）、または新規契約 |
| ③ | 夫婦の連名 | どちらか一方 | 貸主の承諾を得て、出ていく側を契約から外す |
| ④ | どちらでも | 二人とも出ていく | 解約予告（通常30日以上前）を出して退去 |
名義人でない側が住み続けるには貸主の承諾が必要｜民法612条
離婚後、夫が出ていき妻が子どもと住み続ける、というケースはとても多いです。
このとき「名義を妻に変える」ことは、法律上は賃借権の譲渡にあたります。民法はこれを貸主の承諾にかからせています。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
民法 第612条（e-Gov法令検索）
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」も同じ内容で、しかも「書面による承諾」を求めています。
（禁止又は制限される行為）
国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（平成30年3月版）第8条第1項
第８条 乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。
つまり、こういうことです。
- 夫婦で「妻が住み続ける」と合意した → それだけでは名義は変わらない
- 離婚協議書や調停調書に「妻が住み続ける」と書いた → 貸主との関係では、まだ何も変わっていない
- 貸主に黙って夫が出ていき、妻が家賃を払い続けている → 無断譲渡として契約解除の理由になりうる（612条2項）
とくに3つ目は要注意です。家賃を払い続けていれば大丈夫、と思いがちですが、貸主から見れば「契約していない人が住んでいる」状態です。離婚が決まった段階で、管理会社に早めに連絡するのが安全です。
承諾を得るための書面は、標準契約書に「例」がある
賃貸住宅標準契約書には「賃借権譲渡承諾書（例）」という書式が付いています。借主が「私が賃借している住宅の賃借権を、下記の者に譲渡したいので、承諾願います」と申し出て、貸主が「上記について、承諾いたします」と記名する形式です。
管理会社によっては独自の「名義変更申請書」を使いますが、中身はこれと同じで、「譲渡する人」「譲り受ける人」「貸主の承諾」の3点が揃えば成立します。
「名義変更」か「新規契約」か｜貸主の判断で分かれる
貸主に申し出たとき、返ってくる答えは大きく2通りです。
| 名義変更（賃借権の譲渡） | 新規契約（いったん解約して契約し直し） | |
|---|---|---|
| 契約の同一性 | 同じ契約が続く。契約期間・更新時期はそのまま | 新しい契約。期間は契約日から数え直し |
| 入居審査 | 譲り受ける側（妻）の収入・信用が審査される | 通常の新規入居と同じ審査 |
| 連帯保証人・保証会社 | 妻側の保証人を立て直す、または保証会社に加入し直す | 新規で保証会社に加入 |
| 敷金 | 夫に返還され、妻が改めて預けるのが原則（民法622条の2） | 夫に返還、妻が新規に預ける |
| 初期費用 | 事務手数料程度で済むことが多い | 敷金・礼金・仲介手数料など一式がかかりうる |
どちらになるかは貸主（管理会社）の運用次第です。法律はどちらを強制していません。
ただ、どちらの場合でも住み続ける側が「自分の収入で家賃を払える人か」を審査される点は共通です。離婚で世帯収入が下がるなら、ここが最初のハードルになります。
名義変更で準備するもの
- 譲り受ける側（住み続ける人）の本人確認書類・収入証明（源泉徴収票、給与明細、課税証明書など）
- 離婚が分かる書類（離婚届受理証明書、戸籍謄本など。管理会社が求める場合）
- 新しい連帯保証人の書類、または保証会社の申込書
- 元の名義人（出ていく側）の譲渡の同意。承諾書は「譲渡する人」が申し出る形式なので、出ていく側の協力が要ります
敷金は誰に返るか｜民法622条の2
名義変更で見落とされがちなのが敷金です。
敷金は「今の賃借人」が預けたお金なので、賃借権が譲渡された時点で、貸主は元の賃借人に返す義務を負います。民法に明文があります。
第六百二十二条の二 賃貸人は、敷金（中略）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
民法 第622条の2 第1項（e-Gov法令検索）
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
賃貸住宅標準契約書の解説（コメント）も「賃借権の譲渡が行われた時は、貸主に敷金返還義務が生じる（民法第622条の2第1項）」と明記し、承諾書の例文には「敷金は、契約書第6条第3項ただし書に基づく精算の上、返還いたします」と書かれています。
| 場面 | 敷金の行き先 | 根拠 |
|---|---|---|
| 夫→妻に名義変更 | 夫に返還（滞納分などを差し引いた残額）。妻は改めて預ける | 民法622条の2 第1項2号 |
| 夫が名義のまま妻が住み続ける（承諾なし） | 動かない。ただし無断譲渡のリスク | 民法612条2項 |
| 二人とも退去して解約 | 名義人（夫）に返還 | 民法622条の2 第1項1号 |
| 連名契約で解約 | 契約書の定めによる。定めがなければ賃借人双方への返還として扱われる | 民法622条の2・契約書 |
「夫が預けた敷金を、そのまま妻の敷金として引き継ぐ」扱いにする管理会社もあります。それ自体は当事者の合意があれば可能ですが、誰がいくら預けたことになっているか、書面で残してください。退去時の精算で揉める原因になります。
連帯保証人が元配偶者やその親のとき｜民法465条の2・465条の4
離婚でいちばん厄介なのが、連帯保証人が相手方の親族になっているケースです。たとえば夫名義の契約で、連帯保証人が夫の父親。名義を妻に変えたあとも、保証人の欄が「元夫の父」のままでよいはずがありません。
ここで押さえるべき条文は2つです。まず、個人が連帯保証人になる賃貸借の保証は「個人根保証契約」で、極度額（上限額）を定めなければ無効です。
（個人根保証契約の保証人の責任等）
民法 第465条の2（e-Gov法令検索）
第四百六十五条の二 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
２ 個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
次に、保証人の責任が「そこで打ち止め」になる事由（元本確定事由）です。この中に「離婚」はありません。
（個人根保証契約の元本の確定事由）
民法 第465条の4 第1項（e-Gov法令検索）
第四百六十五条の四 次に掲げる場合には、個人根保証契約における主たる債務の元本は、確定する。（中略）
一 債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。
二 保証人が破産手続開始の決定を受けたとき。
三 主たる債務者又は保証人が死亡したとき。
賃貸住宅標準契約書（連帯保証人型）も、保証は契約が更新されても続くと書いています。
（連帯保証人）
国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（平成30年3月版・連帯保証人型）第17条
第17条 連帯保証人（以下「丙」という。）は、乙と連帯して、本契約から生じる乙の債務を負担するものとする。本契約が更新された場合においても、同様とする。
２ 前項の丙の負担は、頭書（６）及び記名押印欄に記載する極度額を限度とする。
３ 丙が負担する債務の元本は、乙又は丙が死亡したときに、確定するものとする。
整理すると、こうなります。
- 名義変更するとき：譲り受ける側（妻）が自分の連帯保証人を立てるか、保証会社に加入する。元夫の父の保証はこのタイミングで外してもらう（貸主との合意で保証契約を終了させる）
- 自分が保証人側の親族なら：離婚したからといって保証は消えない。名義変更や保証人の差し替えを名義人と貸主に働きかける必要がある
- 極度額を確認する：契約書の頭書に「極度額」として書かれている金額が、保証人が負う上限
名義人が住み続けて、相手が出ていく場合｜同居人変更の通知
パターン①は手続きが軽い代わりに、やることを忘れやすいケースです。
賃貸住宅標準契約書では、同居人に関する変更は「通知事項」です。別表第3は「頭書（５）に記載する同居人に新たな同居人を追加（出生を除く。）すること」を貸主への通知が必要な行為として挙げています。
同居人が減る場合の通知は標準契約書に明記がありませんが、契約書の頭書に載っている同居人が変わる以上、管理会社に伝えておくのが実務上の常識です。緊急連絡先が元配偶者のままになっていないかも、あわせて見直してください。
- 管理会社へ「同居人が退去した」と連絡（頭書の同居人欄の変更）
- 緊急連絡先・連帯保証人が元配偶者や相手の親族なら差し替え
- 出ていく側は住民票を移す（転入した日から14日以内に転入届。住民基本台帳法22条）
- 家賃の引き落とし口座が相手名義なら変更
二人とも出ていく場合｜解約予告は「30日以上前」が標準
離婚を機に二人とも引っ越すなら、通常の退去と同じです。ポイントは解約予告の期限だけです。
（乙からの解約）
国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（平成30年3月版）第11条
第11条 乙は、甲に対して少なくとも30日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
２ 前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から30日分の賃料（本契約の解約後の賃料相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して30日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。
実際の契約書では「1か月前」「2か月前」と書かれていることが多く、契約書の特約が優先します。民法617条は期間の定めのない建物賃貸借について「解約申入れから3か月で終了」としていますが、これは契約書に定めがない場合の話です。
解約の申入れは名義人が行います。名義人でない側が管理会社に「出ます」と伝えても、正式な解約申入れとは扱われないことがあります。離婚協議が長引いても、解約の通知だけは名義人の名前で早めに出すと、二重家賃を避けられます。
財産分与と賃貸の「名義」は別の話｜民法768条
離婚協議で「家はどうするか」を話すとき、持ち家なら財産分与の対象として分け方を決めます。賃貸の場合はどうでしょうか。
（財産分与）
民法 第768条 第1項・第2項（e-Gov法令検索）
第七百六十八条 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
２ 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から五年を経過したときは、この限りでない。
財産分与は夫婦の間で財産を分ける手続きです。「妻が今の部屋に住み続ける」と協議書に書くこと自体は自由ですし、敷金の返還金をどちらが受け取るかを決めておくのは有効です。
しかし、財産分与の合意は貸主を拘束しません。貸主から見た賃借人は、あくまで契約書に名前がある人です。「協議書で決まったから名義は妻に変わった」とはならず、612条の承諾は別途必要です。順番としては、
| 順番 | やること | 相手 |
|---|---|---|
| 1 | 誰が住み続けるか、敷金の返還金をどう分けるかを決める | 夫婦間（財産分与の協議） |
| 2 | 名義変更（賃借権の譲渡）の承諾を申し出る | 貸主・管理会社 |
| 3 | 住み続ける側の審査、保証人・保証会社の手続き | 貸主・保証会社 |
| 4 | 承諾書・変更契約書に署名。敷金の精算 | 貸主・元の名義人 |
| 5 | 出ていく側の住民票の異動、公共料金・口座の名義変更 | 市区町村・各事業者 |
出ていく側の新居探し｜審査で見られるのは「これからの収入」
離婚では、少なくともどちらか一方は新しい部屋を探すことになります。ここで押さえておきたいのは、入居審査は「今の収入で家賃を払えるか」で判断されるということです。婚姻中の世帯収入ではなく、自分一人の収入で見られます。
- 家賃は自分の収入だけで決める。養育費や婚姻費用の受け取りは、審査で収入として扱われるかどうかが管理会社・保証会社によって異なります
- 連帯保証人は自分側の親族で。頼めないなら保証会社を使う物件を選ぶ
- 初期費用を抑える。離婚は出費が重なる時期なので、仲介手数料の安さや敷金・礼金の有無で総額が大きく変わります
- 店舗に行く時間がないなら非対面で進める。オンライン内見からIT重説まで、来店なしで契約まで進められます
よくある質問
離婚後、夫名義の賃貸に妻がそのまま住み続けることはできますか？
貸主の承諾を得れば可能です。名義人でない妻が住み続けることは、法律上は賃借権の譲渡にあたり、民法612条1項により賃貸人の承諾が必要です。承諾を得ずに夫が出ていき妻だけが住み続けると、同条2項により貸主から契約を解除される理由になりえます。管理会社に申し出て、名義変更（賃借権譲渡の承諾）か新規契約のどちらで進めるかを確認してください。どちらの場合も、妻自身の収入で入居審査を受けることになります。
名義変更をしたら、夫が預けた敷金はどうなりますか？
原則として夫に返還されます。民法622条の2第1項2号は、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときに、貸主は滞納分などを差し引いた残額を賃借人に返還しなければならないと定めています。国土交通省の賃貸住宅標準契約書の承諾書例にも「敷金は、契約書第6条第3項ただし書に基づく精算の上、返還いたします」とあります。住み続ける妻は、改めて敷金を預けるのが原則です。夫の敷金をそのまま引き継ぐ運用にする場合は、誰がいくら預けたことになるかを書面に残してください。
連帯保証人が元夫の父親のままです。離婚したら自動的に外れますか？
外れません。民法465条の4が定める個人根保証契約の元本確定事由は、保証人の財産への強制執行等、保証人の破産、主債務者または保証人の死亡であり、離婚は含まれていません。国土交通省の賃貸住宅標準契約書第17条1項も、連帯保証人の負担は契約が更新された場合も同様とすると定めています。外すには、名義変更に合わせて住み続ける側が新しい連帯保証人を立てるか保証会社に加入し、貸主との合意で元の保証契約を終了させる必要があります。
離婚協議書に「妻が住み続ける」と書けば、名義変更の手続きは不要ですか？
不要にはなりません。財産分与（民法768条）は夫婦の間で財産を分ける手続きで、その合意は貸主を拘束しません。貸主から見た賃借人は契約書に名前がある人のままなので、民法612条1項の承諾を別途得る必要があります。協議書で決めておく意味があるのは、誰が住み続けるかと、返還される敷金をどちらが受け取るかです。貸主が名義変更を認めるかどうかで住み続けられるかが決まるため、協議と並行して早めに管理会社へ打診してください。
離婚を機に二人とも退去します。解約はいつまでに伝えればいいですか？
契約書の解約予告期間に従います。国土交通省の賃貸住宅標準契約書第11条は少なくとも30日前の解約申入れを定め、実際の契約書では1か月前や2か月前とされていることが多く、契約書の特約が優先します。契約書に定めがない場合は民法617条により、建物の賃貸借は解約申入れから3か月で終了します。解約の申入れは名義人が行うものなので、離婚協議が長引いていても、名義人の名前で早めに通知を出すと二重家賃を避けられます。
まとめ
- 離婚しても賃貸借契約の当事者は変わらない。契約書に名前がある人が家賃を払い続ける
- 名義人でない側が住み続けるには貸主の承諾が必要（民法612条1項）。無断だと解除の理由になる（同2項）
- 名義変更か新規契約かは貸主の運用次第。どちらでも住み続ける側が自分の収入で審査を受ける
- 名義変更すると敷金は元の名義人に返還される（民法622条の2第1項2号）。引き継ぐなら書面で
- 連帯保証人は離婚では外れない（民法465条の4）。名義変更に合わせて差し替える
- 二人とも出るなら、名義人の名前で解約予告。標準契約書は30日以上前（第11条）
- 財産分与の合意は貸主を拘束しない。協議と管理会社への打診は並行して進める
離婚のときの賃貸は、感情と手続きが同時に押し寄せます。
でも、貸主との関係だけを取り出せば「誰が名義人か」「誰が住み続けるか」の2点で答えが決まります。この2点を最初に管理会社へ伝えるだけで、あとの段取りはかなり楽になります。
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