「SUUMOで見つけたこの部屋、掲載元の不動産会社に行くしかないの？」
結論から書きます。
賃貸物件の多くは、掲載元の不動産会社を通さなくても契約できます。そして会社を変えると、仲介手数料が半額や0円になることがあります。
その根拠は法律にあります。賃貸には、宅地建物取引業法が定める「専任媒介契約」という制度がそもそも存在しません。売買にはありますが、貸借は対象外です。だから同じ部屋が複数の会社で扱われ、あなたが会社を選べます。
この記事では、条文と国土交通省の告示を引きながら、仕組みと具体的な手順を解説します。
この記事でわかること
- ポータルサイトの物件を「別の会社」で契約できる法的な理由
- 会社を変えると仲介手数料が下がる仕組み（報酬の上限ルール）
- 家賃別・仲介手数料の早見表
- 持ち込みができない物件の見分け方
- 実際の手順と、やってはいけないこと
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賃貸に「専任媒介」という法律上の制度はない
不動産の売買では「専任媒介契約」という言葉をよく聞きます。売主が1社にだけ売却を任せる契約で、宅地建物取引業法に明記されています。
ただし条文をよく読むと、対象が限定されています。
（媒介契約）
第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。３ 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。
宅地建物取引業法 第34条の2（e-Gov法令検索）
条文に書かれているのは「売買又は交換」だけです。賃貸（貸借）は、この条文の対象に入っていません。
| 項目 | 売買・交換 | 賃貸（貸借） |
|---|---|---|
| 法律上の「媒介契約」制度 | あり（宅建業法34条の2） | なし |
| 法律上の「専任媒介契約」 | あり（有効期間3か月まで） | なし |
| 書面交付の義務 | あり | なし |
| 複数社が同じ物件を扱えるか | 契約内容による | 扱えることが多い |
同じ部屋が何社にも載っているのはそのため
SUUMOで検索していて、まったく同じ間取り・同じ家賃の部屋が別々の不動産会社から何件も出てきた経験はありませんか。あれは重複掲載でも、おとりでもありません。
1つの部屋を、複数の会社が同時に紹介しているだけです。
オーナーから直接依頼を受けているのが元付業者、入居者を連れてくるのが客付業者です。1つの部屋に対して客付業者は何社もつきます。
そして仲介手数料を決めるのは、あなたが申し込んだ客付業者です。掲載元である必要はありません。
なぜ会社を変えると仲介手数料が下がるのか
仲介手数料には法律上の上限があります。下限はありません。この非対称が、会社によって金額が違う理由です。
上限は「家賃1ヶ月分」、しかも借主だけからは半額まで
まず宅地建物取引業法が、報酬の額を国土交通大臣に委ねています。
（報酬）
宅地建物取引業法 第46条（e-Gov法令検索）
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
その「国土交通大臣の定めるところ」が報酬告示です。貸借の媒介については、こう書かれています。
第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（中略）の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
ポイントは下限が定められていないことです。上限を守れば、不動産会社は仲介手数料を半額にしても0円にしても違法ではありません。だから会社ごとに金額が違います。
家賃別・仲介手数料の早見表
消費税10%として計算した金額です。同じ部屋でも、申し込む会社によってこれだけ変わります。
| 家賃 | 1ヶ月分（税込） | 半額（税込） | 0円 | 1ヶ月分との差 |
|---|---|---|---|---|
| 8万円 | 88,000円 | 44,000円 | 0円 | 最大 88,000円 |
| 10万円 | 110,000円 | 55,000円 | 0円 | 最大 110,000円 |
| 12万円 | 132,000円 | 66,000円 | 0円 | 最大 132,000円 |
| 15万円 | 165,000円 | 82,500円 | 0円 | 最大 165,000円 |
0円になるのは「大家さんが払っている」から
仲介手数料が0円の会社は、慈善事業をしているわけではありません。
入居者から受け取らない代わりに、オーナー側から広告料などを受け取っているケースがほとんどです。
逆に言えば、オーナーが広告料を出していない物件では、0円にはなりません。「この会社なら全部無料」ではなく、物件ごとに決まると理解しておくと失敗しません。
持ち込みができない物件もある
「多くは契約できる」と書きましたが、例外は必ずあります。事前に知っておけば無駄足を踏みません。
| 物件の種類 | 他社で契約 | 理由 |
|---|---|---|
| 一般的な募集物件 | ◎ できる | 複数の客付業者が扱っている |
| 自社管理物件 | × できない | 掲載元がオーナーの管理会社を兼ねている |
| 業界でいう「専任」物件 | × できないことがある | オーナーが1社に募集を任せている |
| 大手の直営・サブリース物件 | × できない | その会社自身が貸主の立場 |
| すでに申込が入っている | × できない | 掲載が消えていないだけ |
ポータルサイトの掲載情報は、実際にはすでに埋まっていることがあります。掲載が残っているからといって空室とは限りません。問い合わせて初めて分かる部分です。
持ち込みの手順
| 手順 | やること | ポイント |
|---|---|---|
| 1 | ポータルサイトで物件を絞る | 候補は2〜3件用意しておく |
| 2 | 物件ページのURLをコピーする | 物件名と住所だけだと特定できないことがある |
| 3 | 手数料の安い会社にURLを送る | 取扱可否と空室状況を確認してもらう |
| 4 | 取扱可なら内見・申し込み | オンライン内見に対応する会社もある |
| 5 | 契約 | IT重説なら来店不要で完結できる |
やってはいけないこと
- 掲載元に内見を頼んでから、別の会社に申し込む……案内した会社に労力だけかけさせる行為です。トラブルの原因になります
- 同時に何社にも申し込む……審査は貸主側に伝わります。信用を落とします
- 手数料だけで会社を決める……対応の早さや説明の丁寧さも見てください
問い合わせる会社は最初から決めておくのが基本です。内見を頼む前に、手数料の条件を確認しておきましょう。
仲介手数料以外にも下げられる費用がある
初期費用は仲介手数料だけではありません。家賃8万円・敷金1ヶ月・礼金1ヶ月の部屋なら、総額は家賃の4〜5ヶ月分になることもあります。
よくある質問
SUUMOで見つけた物件を他の不動産会社で契約するのは違法ですか？
違法ではありません。宅地建物取引業法が定める「専任媒介契約」は売買・交換が対象で、賃貸（貸借）には適用されません。どの不動産会社に依頼するかは入居希望者が自由に選べます。ただし自社管理物件やサブリース物件など、掲載元でしか契約できない物件もあります。
仲介手数料はいくらまで請求できますか？
宅地建物取引業法第46条と国土交通省の報酬告示により、貸借の媒介で貸主・借主の双方から受け取る報酬の合計は家賃の1ヶ月分以内（別途消費税）と定められています。居住用建物では、依頼を受けるにあたって承諾を得ている場合を除き、一方から受け取れるのは家賃の1ヶ月分の2分の1以内です。下限の定めはないため、半額や0円にすることは違法ではありません。
同じ部屋が複数の会社に載っているのはなぜですか？
1つの部屋を複数の客付業者が同時に紹介しているためです。オーナーから募集を預かる元付業者が、レインズやポータルサイトを通じて情報を共有し、各社が入居希望者を募集します。重複掲載やおとり物件とは限りません。
内見だけ掲載元にお願いして、契約は別の会社にできますか？
やめてください。法律で禁止されているわけではありませんが、案内した会社に労力だけを負担させることになり、トラブルの原因になります。問い合わせる会社は最初に決め、内見もその会社に依頼してください。
物件のURLを送るだけで対応してもらえますか？
対応している会社やサービスがあります。物件のURLを送ると空室状況と取扱可否を確認してくれる仕組みです。物件名だけでは同じ建物の別の部屋と取り違えることがあるため、URLを送るのが確実です。
まとめ
- 賃貸には宅建業法上の「専任媒介契約」制度が存在しない（34条の2は売買・交換のみ）
- だからポータルで見つけた物件は、掲載元以外でも契約できることが多い
- 仲介手数料は上限のみが法定されている。下限はないので半額や0円も適法
- 0円になるのはオーナーが広告料を出している物件。会社ではなく物件で決まる
- 自社管理・サブリース・「専任」物件は持ち込めない
- 問い合わせる会社は内見を頼む前に決めておく
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