賃貸を借りる際に手数料が必要になるのはなんとなく知っているけど、
- そもそも仲介手数料って何？
- 仲介手数料っていくらなの？
- 仲介手数料はいつ払うの？
といった疑問を持っている方は多いと思います。
お部屋を借りるときに、不動産会社の言いなりになって、余計な仲介手数料を払わないためにも、ここでは賃貸の仲介手数料の相場、また、仲介手数料を安くする方法、違法な仲介手数料から身を守る注意点などをご紹介します。
この記事で賃貸での仲介手数料について正しく理解して、間違った賃貸の契約をしないように参考にしてください。
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仲介手数料って何？
そもそも仲介手数料とは何でしょうか？
賃貸の仲介手数料の基本的な仕組みと、仲介手数料が必要な理由を解説します。
仲介手数料の基本的な仕組み
仲介手数料とは不動産会社に対して、賃貸物件選びから、賃貸契約業務や手続きのお手伝いをした際に支払う報酬です。
仲介手数料は契約が成立したら発生する報酬なので、まだ契約が決まっていないのに仲介手数料を請求されることはありません。
なぜ仲介手数料が必要なのか
「不動産の仲介」とは借主と買主の間に入って、契約、入居するまでのお手伝いをすることを言います。
「不動産の仲介」の役割としては主に４つあります。
- 物件の紹介
- 契約・入居手続き業務
- 交渉の代理
- トラブルの仲裁
これらの役割を果たしてもらうために、物件を紹介してもらったお客様は仲介手数料を支払う必要があります。
ほとんどの賃貸仲介の不動産会社は仲介手数料が主な収入源になります。
賃貸仲介手数料の相場と目安
仲介手数料はいくら払えばいいのでしょうか？
賃貸における仲介手数料の相場と物件の家賃に応じての目安をご紹介します。
賃貸仲介手数料の相場はいくら？
賃貸の仲介手数料は「家賃の１か月」が相場です。
中には仲介手数料0.5か月としている不動産会社もありますし、仲介手数料０円とうたっている不動産会社も最近ではあります。
ただ、「家賃の１か月分」としている不動産会社がほとんどです。
仲介手数料は上限が「家賃の1か月」と法律で決まっているため、家賃の1か月以上になることはありません。
賃貸仲介手数料の目安
賃貸の仲介手数料の相場は「家賃の１か月＋消費税」、中には「家賃の0.5か月＋消費税」としている不動産会社もあります。
以下では、家賃別の仲介手数料の目安を表にしましたので参考にしてください。
| 家賃 | 0.5か月の場合 | 1か月の場合 |
| 5万円 | 2万7500円 | 5万5000円 |
| 7万円 | 3万8500円 | 7万7000円 |
| 10万円 | 5万5000円 | 11万円 |
| 12万円 | 6万6000円 | 13万2000円 |
| 15万円 | 8万2500円 | 16万5000円 |
都道府県ごとの賃貸仲介手数料ランキング
家賃は地域によってバラツキがあります。
お探しの地域によって必要になる仲介手数料も変わってきます。
都道府県ごとの1LDK相当の間取りの家賃相場の高いトップ5と安いトップ５、またそれぞれの仲介手数料の目安をまとめました。
お探しのエリアで、いくらぐらい仲介手数料が必要になるかの目安にしてください。
家賃が高いトップ５都道府県
| 家賃 | 0.5か月の場合 | 1か月の場合 |
| 1位 東京都 19.12万円 | 10万5160円 | 21万0320円 |
| 2位 神奈川県 10.94万円 | 6万0170円 | 12万0340円 |
| 3位 大阪府 9.66万円 | 5万3130円 | 10万6260円 |
| 4位 兵庫県 9.11万円 | 5万0105円 | 10万0210円 |
| 5位 京都府 8.84万円 | 4万8620円 | 9万7240円 |
家賃が安いトップ５都道府県
| 家賃 | 0.5か月の場合 | 1か月の場合 |
| 1位 愛媛県 4.48万円 | 2万4640円 | 4万9280円 |
| 2位 宮崎県 4.90万円 | 4万6950円 | 5万3900円 |
| 3位 岐阜県 4.92万円 | 2万7060円 | 5万4120円 |
| 4位 鳥取県 5.01万円 | 2万7555円 | 5万5110円 |
| 5位 徳島県 5.08万円 岡山県 | 2万7940円 | 5万5880円 |
仲介手数料の計算方法と影響を及ぼす要素
家賃によって仲介手数料の金額は変動するので、具体的な仲介手数料の計算方法をご紹介します。
また物件の種類や、仲介手数料がそもそもかからない契約条件などもありますので、その条件について説明します。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料には消費税がかかりますので、以下のような計算になります。
「家賃の1か月分」の場合
家賃×1.1（消費税10%）
「家賃の0.5か月分」の場合
家賃×0.5×1.1（消費税10%）
仲介手数料の「家賃」の中には「管理費」や「共益費」など、毎月支払うものも含めて計算をする場合が一般的です。
事務所・駐車場の場合は家賃自体に消費税がかかります。
仲介手数料の計算には税抜きの家賃が対象になります。
家賃や契約条件による仲介手数料の変動
仲介手数料が変動するのは家賃だけではなく、契約条件によっても変わってきます。
例えば、不動産会社が「貸主」の場合は、そもそも仲介手数料が不要になります。
「貸主」の場合としては、以下のような場合があります。
・不動産会社が所有者の場合
・サブリース物件の場合
その物件が「貸主」かどうかは、不動産広告に記載されている「取引態様」を確認してください。
賃貸物件の種類による仲介手数料の差
物件の広さ、構造、築年数が古い物件、駅から遠い物件、人気のない物件など賃貸物件の種類によって仲介手数料が変わるということはありません。
どのような物件だとしても、仲介手数料の計算の仕方は変わりません。
家賃３万円の物件でも、家賃100万円のマンションでも仲介手数料は家賃1か月が上限です。
賃貸借契約時の仲介手数料の決め方
仲介手数料は法律で上限が定められています。
また、契約前に仲介手数料の金額は決まっていますので、支払うときにはじめて知るということは基本的にありません。
ここでは、仲介手数料の上限、支払うタイミング、仲介手数料に関する法律について紹介します。
仲介手数料の上限と下限
仲介手数料は1度の賃貸借契約の「家賃の1か月＋消費税」が上限と決められています。
下限については決まりがありませんので、0円でも問題ありません。
仲介手数料は入居者さんと大家さん双方から受け取ることができますが、合わせて「家賃の1か月分＋消費税」が上限です。
入居者と大家どちらからいくら取るかの内訳も決まりがありません。
「入居者から0.5か月、大家から0.5か月」でもいいですし、「入居者から1か月、大家から０円」でも問題ありません。
一般的には「入居者から1か月、大家から０円」で、「入居者から0.5か月、大家から0.5か月」という場合もたまにあります。
仲介手数料のタイミング
不動産会社は賃貸借契約が成立して、はじめて仲介手数料を請求することができます。
ですので、仲介手数料は契約成立時に支払います。
実際には賃貸の契約をして、同時に諸費用の支払い・鍵の引渡しをするのが一般的ですので、その他の諸費用と一緒に仲介手数料も振り込みます。
仲介手数料の法律に基づく適用
仲介手数料の金額の上限や受領できるタイミングなどは「宅地建物取引業法（宅建業法）」という、不動産取引についての法律によって定められています。
この宅建業法には、原則、賃貸の仲介手数料は上限が「家賃1か月＋消費税」とありますが、仲介手数料についてもっと細かい規定があって、例えば仲介手数料以外で受け取れる例外的な金銭や、仲介手数料として受け取れる報酬額について事務所に掲示しなければならないといった規定などもあります。
仲介手数料を抑えるための交渉のコツ
仲介手数料は法律でも認められた報酬であることは解説しましたが、仲介手数料を安くできるのであればしたいですよね！
基本的に仲介手数料を値切ることは難しいのですが、安くする交渉術や、仲介手数料が無料、0円のケースをご紹介します。
仲介手数料を値切る方法
仲介手数料は賃貸仲介会社にとっては唯一の売上部分なので、仲介手数料を値切るのは基本的に難しいです。
「安くしてもらいたい」といっても基本的には断られてしまいます。
仲介手数料が値切れるかもしれない方法を３つご紹介します。
他の不動産会社と競合させる
同じ物件を仲介手数料0.5か月でやってい不動産会社があれば、そことの比較をするのが効果的です。
他の会社で決められてしまうと、売上が０円になってしまうので、それよりも仲介手数料を値切って契約しようという判断をするかもしれません。
契約の決め手にする
「仲介手数料を安くしてくれたら契約します」と契約の決め手として交渉する方法もあります。
「数万円の仲介手数料でこのお客様を逃すのはもったいないな」と思ってくれれば、仲介手数料を値引いてくれるかもしれません。
契約する時期を閑散期にする
また、賃貸不動産の繁忙期（１〜３月）はお客様がたくさんいるシーズンで、不動産会社の稼ぎ時ですので、仲介手数料の値引き交渉は難しいです。
引越しの時期に制限やこだわりがなければ、閑散期の６〜９月を狙うのがコツです。
仲介手数料を1ヶ月分、半月分に抑える交渉のコツ
仲介手数料を「無料にして」とか「半月分にして」という交渉はなかなか難しいですが、「消費税分をカットして」という交渉は比較的通りやすいです。
消費税分10%値引きになるので、例えば家賃10万円の場合は本来11万円の仲介手数料が10万円になるので、これだけでも嬉しいですよね。
もっと大きく値引きをしてもらいたい場合は、仲介手数料以外の敷金・礼金などを安くしてもらう交渉をお願いするのもありです。
仲介手数料が無料、0円になるケース
「仲介手数料はどうしても払いたくない」という場合は仲介手数料が無料になるケースがあります。
すべての物件でできるわけではありませんが、仲介手数料が無料、0円になる方法を３つご紹介します。
仲介手数料0円の不動産会社に依頼
「仲介手数料0円」とうたっている不動産会社に依頼することです。
仲介手数料0円の不動産会社は、大家さんから手数料をもらえる物件を紹介することで、入居者からは仲介手数料は取らずに営業していたり、店舗を持たず営業をするなどコストカットをして営業しています。
すべての物件が無料になるわけではないのと、店舗でじっくり物件探しができないなどのデメリットもあるので注意は必要です。
「貸主」物件を選ぶ
取引態様が「貸主」の物件の場合は仲介手数料がかかりません。
不動産の公告には必ず「取引態様」という記載欄があって、その欄が「貸主」であれば仲介手数料を支払う必要はありません。
取引態様欄が「仲介」や「媒介」となっている場合は、仲介手数料が発生します。
例えば、不動産ポータルサイトで同じ物件がいくつも掲載されている場合、貸主が直接ネット掲載している場合があるので、チェックしてみてください。
UR賃貸
団地タイプのマンションを多く取り扱っているUR賃貸（旧公団）物件は仲介手数料が不要です。
物件はUR賃貸の物件に限られますが、敷金・礼金・更新料なども不要なので、諸費用を抑えて賃貸を借りたい場合はお勧めです。
違法な仲介手数料から自己を守るための知識
違法な仲介手数料を取られるケースはあるのでしょうか？
不動産会社は宅建業法に違反した場合は、営業停止や免許はく奪などの厳しい処分があるため、違法な仲介手数料を故意に取ることはないでしょう。
ただし、仲介手数料を誤って計算してしまったり、仲介手数料とは別費用として請求してくる可能性はあります。
以下では違法な仲介手数料請求をされないためのチェックポイントと、その対応法を解説します。
違法な仲介手数料のチェックポイント
違法な仲介手数料が請求される場合は計算誤りと別費用の請求があります。
違法な仲介手数料を支払わないために、以下の様なことがないかチェックしてください。
仲介手数料は自分で計算する
契約の際に不動産会社から仲介手数料の額が提示されますが、必ず自分でも計算をして、間違っていないか確認してください。
よくある間違いとして、事務所や駐車場の家賃には消費税が含まれています。
税込の家賃にさらに仲介手数料の消費税をかけると、二重で消費税がかかってしまうので、必ず、税抜きの家賃で仲介手数料は計算してください。（住居の場合は家賃に消費税は含まれていません。）
違法な仲介手数料以外の費用
これらは宅建業法で仲介手数料以外に加算が認められていない費用です。
- 案内料
- 申込料
- 優先的に成約させるための料金
案内や申込みはそもそも、仲介の業務の一環なので、仲介手数料とは別で請求することは違法です。
（これらの費用を含めて家賃1か月以内であればセーフです）
名目関係なく「これは仲介業務に含まれているのではないのか？」というものは認められていないので注意しましょう。
違法な仲介手数料を請求された場合の対応
仲介手数料の計算違いや仲介手数料以外の費用を請求がされた場合は違法行為ですので、不動産会社に是正を求めて、それでも是正されない場合は、その不動産会社との取引はやめた方が良いでしょう。
適正な仲介手数料の相場を理解する
仲介手数料は上限が「家賃の1か月分＋消費税」と決められているので、それ以上請求されることはありません。
家賃1か月以上の仲介手数料が請求されるようなことがあれば、すぐに第三者に相談して、問題があれば不動産会社を変更するようにしましょう。
初期費用として発生する費用の詳細
賃貸物件を借りる場合、仲介手数料以外にも様々な費用がかかります。
初期費用はどのようなものがあるのか、またその相場も解説していきます。
敷金、礼金、保証料について
敷金、礼金は地域によって扱いや意味合いが違いますので、敷金、礼金ではなく「保証金」という言い方の地域もあります。
ここでは全国的に一般的な「敷金・礼金」について解説します。
また、ここ数年保証人に代わって賃貸保証会社を利用する大家さんや不動産会社が多いので、「保証料」についても解説をします。
敷金
敷金は大家さんに支払うお金で、解約をした際に返還されます。
敷金は保険的な意味合いがあるので、次の場合は敷金が返ってきませんので注意してください。
- 借りているときに家賃の支払いを滞納した場合
- 原状回復工事などで借主の負担が生じた場合
滞納はもちろんですが、敷金がちゃんと返ってくるように、お部屋はなるべくきれいに使うようにしましょう。
敷金の一般的な相場は家賃の1〜2か月です。
礼金
礼金は契約時に大家さんに支払うお金ですが、返還されないお金です。
礼金は文字通り、大家さんに「宜しくお願いします」というお礼として支払う文化から来ています。
保証料
保証料は連帯保証人（保証人）をたてない代わりに賃貸保証会社に支払うお金です。
保証会社は入居者が万が一家賃を滞納した場合に、家賃の肩代わりをしてくれます。
今ではほとんどの賃貸物件で保証会社を利用していて、基本的には連帯保証人は不要です。しかし、状況に応じて連帯保証人を求められる場合もあります。
賃貸借契約時の火災保険、共益費、駐車場料金
入居時の万が一の火事や水害に備えて、火災保険の加入も必須の物件が多いです。
保証内容は家財も対象になりますので安心です。
火災保険はお部屋の広さにもよりますが、シングルで約1.5万円、ファミリーで約2万円が相場です。
そのほかの費用としては共益費（管理費）があり、家賃と別に記載される場合もありますが、家賃の中に含まれているケースもあります。
共益費や管理費と呼び方は色々ありますが、意味はあまりないので気にしないで大丈夫です。
駐車場がある物件の場合、駐車場代も必要になります。
駐車場はお部屋の契約に含めて行う場合と、お部屋の契約とは別に駐車場契約を結ぶ場合があります。
駐車場だけの契約の場合は、お部屋の契約と同様に「敷金・礼金」などが必要になる場合があります。
引越し費用や家具・家電購入費用との合算
賃貸契約にかかる諸費用以外にも引越しにはお金がかかります。
引越し費用
賃貸契約以外の諸費用だと、引越し代や家具・家電の購入費用が必要です。
引越し代は引越しの距離や物件の場所、階数、エレベーターの有無などで金額が変わります。
引越代は時期や、引越し業者の状況で金額が大幅に変わることがあります。
なるべく複数の引越し業者に見積りを取って、安くて安心できる引越し業者を選ぶようにしてください。
家具・家電
家具・家電も人や家族構成などによって様々ですが、最低限必要なものとして、以下のようなものが必要です。
- 寝具
- テーブル
- 冷蔵庫
- 洗濯機
- 電子レンジ
- 炊飯器
- 掃除機
- テレビ
- カーテンなど
シングルで10〜15万円、ファミリーで15〜30万円は必要になります。
賃貸の仲介手数料が高い理由と、それを下げる条件
「物件はネットで探すのは自分でできるし、不動産屋さんにやってもらうことはあまりないのに仲介手数料って高いよね？」
と思われる方もいらっしゃいます。
ただし、不動産会社に仲介を頼む以上、仲介手数料は必要です。
なぜ、仲介手数料が高いのか？その理由を解説します。
仲介手数料が高い理由
賃貸物件に入居をするにも、「内見」「契約」「引渡し」など様々な業務がからみ、人手や時間がかかります。
仲介手数料は主に、お部屋探しから入居までの担当者の人件費に当てられます。
また、賃貸物件の募集には広告費や店舗や営業車の維持費などもかかるため、仲介手数料収入は不動産会社にとって必要な収入になります。
仲介手数料が高いなと感じるかもしれませんが、不動産会社に頼らず家を探すのはもっと手間暇がかかるので、仲介手数料は必要経費と考えておくのが良いでしょう。
人気物件や1カ月賃貸料が高い物件の仲介手数料
仲介手数料は家賃の1か月までと決められていて、人気があってすぐに決まってしまう物件でも、家賃が3万円のものでも100万円以上のものでも仲介手数料は1か月です。
不動産会社の考えとしては、人気がある物件で手間がかからないからといって、仲介手数料は安くするということもないし、家賃が3万円でも100万円でも、業務はほとんど変わらないとしても仲介手数料は家賃の1か月の原則は基本的には変わりません。
賃貸仲介店舗や不動産会社の相場
不動産会社や店舗によって仲介手数料が「1か月」「0.5か月」「0円」だったりしますが、「1か月」を取っている不動産会社が圧倒的に多く、それ以外は少数にすぎません。
賃料が高い東京や神奈川では0.5か月や0円をうたっている不動産会社が多いですが、家賃が安いエリアになると、「1か月」がほとんどになります。
仲介手数料を抑えるための不動産会社の選び方
仲介手数料は必要経費ですが、安いことに越したことはありません。
仲介手数料を安く抑えるには基本的に不動産会社の選び方が重要になります。
仲介手数料が安い不動産会社の見つけ方
賃貸不動産はどこの不動産会社に行っても扱っている物件はほとんど同じで、不動産会社の差別化を測るのに一番分かりやすいのは仲介手数料の安さです。
ですので、仲介手数料を1か月以下で営業している会社は、大々的に仲介手数料0.5か月や無料をうたっています。
自社管理物件の利点
不動産会社によっては賃貸物件を多く所有していて、自ら賃貸募集をしている会社もあります。
自社保有の物件は仲介手数料は必要ありません。
地元で古くからやっていて、色々な場所で管理看板をみるような会社が自社保有しているケースが多いです。
自社管理物件の場合は、まだ募集はしていないが、これから空室になるといった情報がどこよりも先にあるので、他の不動産会社にはない物件情報に出会える可能性もあります。
不動産会社が行うキャンペーンや割引制度の活用
不動産会社が仲介手数料の割引キャンペーンを行っていることもあります。
例えば大学の入学シーズンに合わせて、「大学生応援キャンペーン」や「繁忙期限定キャンペーン」など、期間限定で仲介手数料の割引を行っているケースがあります。
また、新築物件の場合、大家さんは空室をなるべく早く埋めたいために、仲介手数料は大家さん負担で、入居者から取らないといった募集の仕方もあります。
まとめ
賃貸のお部屋を借りるには不動産会社の力を借りる必要があり、仲介手数料はお部屋を借りる必要経費になります。
仲介手数料の相場の幅は「0円〜家賃1か月」までありますが、家賃1か月を取っている会社がほとんどです。
仲介手数料は家賃の1か月が上限なので、それ以上請求される場合は違法になるので注意しましょう。
ほんのちょっとしたことをチェックしたり、確認するだけで仲介手数料がやすくなる可能性がありますので、この記事をぜひ参考にして、後悔のないお部屋探しをしてください。
