賃貸の「契約更新のお知らせ」が届き、更新料はいくらか、手続きはどう進めるのか、不安に感じていませんか？
「そもそも更新って何？」という基本的な疑問から、具体的な費用、トラブル対処法まで、本記事が全て解決します。
更新する場合も、退去して新しい部屋を探す場合も、本記事を読めば自信を持って判断し、スムーズに行動できるようになります。
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賃貸契約の更新とは？
そもそも、賃貸契約の更新とは、現在住んでいる物件の契約期間が満了するにあたり、貸主（大家さん）と借主（入居者）が合意の上で、引き続き同じ物件の賃貸借契約を継続する手続きのことです。
しかし、この「更新」のあり方は、契約の種類によって大きく異なります。
「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類がある
賃貸物件の契約形態には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、どちらの契約を結んでいるかによって更新の考え方が根本的に異なります。
普通借家契約
「普通借家契約」は、日本の賃貸物件で最も一般的な契約形態です。
この契約の最大の特徴は、借主の権利が強く保護されている点にあります。
契約期間が満了しても、借主が希望すれば、原則として契約は更新されます。
つまり、借主が望む限り、基本的には住み続けられる契約です。
定期借家契約
一方、「定期借家契約」は、その名の通り契約期間が定められている契約です。
もし、その後も住み続けたい場合は、貸主と借主双方の合意の上で「再契約」を結ぶことになります。
貸主は再契約を拒否することも可能です。
この契約を結ぶ際は、貸主は借主に対して「この契約は更新がなく、期間満了で終了します」という内容を、必ず書面を交付して説明する義務があります。
転勤などで貸主が家を空ける期間だけ貸し出すリ物件などでよく利用される契約形態です。
一般的に2年に1度更新する
賃貸物件の契約期間は、「2年間」と定められているケースが圧倒的に多いです。
これは法律で決まっているわけではなく、慣習的なものです。
もちろん、物件によっては1年や3年といった契約期間が設定されている場合もあります。
契約更新の手続きは、通常、契約期間が満了する1ヶ月〜3ヶ月ほど前に、管理会社や大家さんから「契約更新のご案内」といった通知書が送られてくることから始まります。
この通知が、更新手続きのスタートの合図です。
更新料の相場
契約更新の際に発生する費用の中で、最も大きな金額になるのが「更新料」です。
更新料とは、契約期間満了後も引き続きその物件に住まわせてもらうことに対する、大家さんへの謝礼金のような意味合いを持つ費用です。
その金額の相場は、「家賃の1ヶ月分」と設定されていることが最も一般的です。
物件によっては、家賃の0.5ヶ月分や2ヶ月分とされているケース、あるいは更新料が一切かからないケースもあります。
更新料を支払う必要があるのか、またその金額がいくらなのかを知るためには、必ず手元の賃貸借契約書を確認してください。
「更新」や「特約」といった項目に、更新料に関する記載があるはずです。
手続きの流れ
契約更新の時期が近づいてきたら、具体的にどのような流れで手続きが進むのでしょうか。
「更新する場合」と「更新しない場合」、そして万が一「更新を忘れた場合」の3つのパターンに分けて解説します。
更新する場合
①更新案内の書類が届く
契約期間満了日の3ヶ月〜1ヶ月前頃に、管理会社または大家さんから「契約更新のご案内」「更新契約書」といった書類が郵送で届きます。
②書類の内容を確認する
届いた書類にしっかりと目を通し、契約内容に変わりがないかを確認します。
特に、「更新後の家賃や管理費」「新たな契約期間」「更新料やその他費用の金額」は重要なポイントです。
もし家賃の値上げなどが記載されていた場合は、その理由などを確認しましょう。
③更新契約書への署名・捺印と返送
内容に問題がなければ、更新契約書に署名・捺印をします。
物件によっては、連帯保証人の署名・捺印や、住民票、収入証明書などの書類の提出を求められる場合もあります。
必要書類を揃え、同封の返信用封筒で指定された期日までに返送しましょう。
④費用の支払い
更新料や後述する更新手数料、火災保険料などを、指定された期日までに指定の口座へ振り込みます。
入金が確認された時点で、更新手続きはほぼ完了です。
⑤新しい契約書の控えを受け取る
後日、大家さん・管理会社側で署名・捺印された新しい契約書の控えが送られてきます。
これは次の更新時や退去時まで大切に保管しておきましょう。
更新しない場合
①解約予告期間を確認する
更新せずに退去することを決めたら、まず契約書で「解約予告期間」を確認します。
これは、「退去する際は、退去日の〇ヶ月前までに通知してください」というルールのことで、一般的には「1ヶ月前」と定められていることが多いです。
②解約通知書を提出する
解約予告期間を守って、管理会社や大家さんに退去の意思を伝えます。
多くの場合、契約書に解約通知書の様式が添付されています。
③引っ越しと退去の準備
新しい物件を探し、引っ越しの準備を進めます。
電気・ガス・水道・インターネットなどのライフラインの解約・移転手続きも忘れずに行いましょう。
④退去立ち会いと鍵の返却
引っ越し当日、部屋を空っぽにした状態で、管理会社や大家さんと一緒に室内の傷や汚れなどを確認する「退去立ち会い」を行います。
ここで原状回復費用の負担割合などが決まります。
立ち会いが終わったら、部屋の鍵をすべて返却して完了です。
更新を忘れた場合
もし、うっかり更新案内を放置してしまい、手続きを忘れたまま契約期間を過ぎてしまったらどうなるのでしょうか。
この場合、普通借家契約であれば「法定更新」という形で契約が自動的に継続されることがほとんどです。
法定更新とは、法律に基づいて、これまでの契約と同一の条件（家賃など）で契約が更新されたとみなされる制度です。
ただし、法定更新された契約は「期間の定めがない契約」となります。
これにより、あなたはいつでも解約の申し入れができますが、大家さん側からも「正当な事由」があれば解約を申し入れられるようになります。
また、契約書に「本契約は自動的に更新されるものとする」といった「自動更新」の特約が定められている場合は、法定更新ではなく、その特約に従って契約が更新されます。
この場合、更新料の支払い義務も通常通り発生します。
いずれにせよ、意図的に手続きを忘れるのはトラブルの元です。
管理会社や大家さんとの信頼関係を損なう可能性もあるため、更新の案内が来たら、速やかに更新するか退去するかの意思表示をしましょう。
物件の更新料以外にかかる費用
契約更新の際には、物件の更新料だけでなく、他にもいくつかの費用がかかるのが一般的です。
これらを見落としていると、思った以上の出費に驚くことになります。
事前にしっかりと把握しておきましょう。
更新手数料
更新手数料とは、契約更新の事務手続きを行ってくれる管理会社に対して支払う手数料です。
大家さんに支払う「更新料」とは別の費用なので注意が必要です。
更新料が無料の物件でも、更新手数料は必要というケースもあるため、契約書をよく確認しましょう。
火災保険の契約更新料
賃貸物件に入居する際、火災保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。
この火災保険の契約期間も、賃貸契約と同じく2年間に設定されていることが多く、賃貸契約の更新と同時に、火災保険の契約も更新時期を迎えます。
保険料は、補償内容や保険会社によって異なりますが、2年契約で15,000円〜20,000円程度が相場です。
管理会社が指定する保険にそのまま加入・更新するのが一般的ですが、場合によっては自分で同等以上の補償内容を持つ別の火災保険を探して加入することも可能です。
費用を抑えたい場合は、一度管理会社に相談してみるのも良いでしょう。
保証会社の契約更新料
連帯保証人の代わりに保証会社を利用して入居した場合、この保証会社の契約も更新が必要になります。
保証会社は、あなたが万が一家賃を滞納してしまった場合に、大家さんに家賃を立て替えて支払ってくれる会社です。
保証会社との契約更新料は、会社やプランによって様々です。
これも契約時に交わした保証委託契約書に記載されているため、必ず確認しておきましょう。
更新時に確認すべきこと
契約更新は、ただ手続きをして費用を支払うだけではありません。
これまでの2年間を振り返り、これからの2年間の暮らしを考える絶好の機会です。
更新を決める前に、以下の2つの点を確認してみましょう。
現在の契約内容に不満があるか
まずはこの2年間を振り返り、現在の住まいに不満がないか確認しましょう。
家賃の高さや設備の不具合、騒音問題など、改善したい点があれば書き出してみます。
特に家賃は、近隣相場が下がっていれば交渉できるチャンスです。
更新は、住み続ける上での条件を見直す絶好の機会と捉えましょう。
解約時と更新時にかかる費用はそれぞれいくらか
住み続けるか引っ越すかを合理的に判断するため、両方にかかる費用を比較しましょう。
目先の出費だけでなく、もし今より安い家賃の物件へ移るのであれば、長期的な家賃差額も考慮に入れることが、賢い選択をするためのポイントです。
賃貸契約の更新でよくある質問
最後に、賃貸契約の更新に関して、多くの人が抱きがちな疑問について解説します。
更新の案内が来ない場合はどうすればいい？
まずは、自分の賃貸借契約書を取り出し、正確な「契約期間満了日」を確認しましょう。
一般的に更新案内は満了日の1ヶ月〜3ヶ月前に届きます。
満了日まで1ヶ月を切っても何の連絡もない場合は、大家さんや管理会社が忘れている可能性も考えられます。
放置せず、必ず自分から「契約更新の件ですが」と問い合わせをしてください。
連絡を待っている間に契約期間が過ぎてしまうと、意図せず法定更新の状態になり、後々トラブルになる可能性もゼロではありません。
うっかり更新手続きを忘れてしまったらどうなる？
先述の通り、普通借家契約であれば、多くの場合「法定更新」となり、そのまま住み続けることは可能です。
しかし、これはあくまで法律上の救済措置のようなものです。
誠実に対応することが何よりも大切です。
更新料が払えない・遅れそうな場合の対処法は？
まずは、正直に管理会社や大家さんに連絡を入れましょう。
その際、ただ「払えません」と伝えるのではなく、「支払う意思はあるのですが、〇〇という理由で期日に間に合いません。〇月〇日まで待っていただけないでしょうか」あるいは「分割での支払いは可能でしょうか」といった形で、具体的な支払い計画と共に誠実に相談することが重要です。
事情によっては、支払期日の延期や分割払いに応じてもらえる可能性があります。
まとめ
賃貸契約の更新は、費用や手続きなど事前に知っておくべきことが多いタイミングと言えます。
最も大切なのは、自分の契約書を隅々まで読み返し、ルールを正確に把握することです。
本記事を参考に知識を身につけ、更新か引っ越しか、自分にとって最良の選択をしてください。
